불법 전용과 전용허가 제외 농지의 차이, 모르고 샀다가 큰일 납니다

요약글  

농지 전용에 대한 이해 부족은 단순한 행정상의 실수가 아니라, 막대한 금전 손실과 형사처벌로 이어질 수 있다. 특히 ‘전용이 아예 불가능한 농지’를 허가 대상인 줄 알고 매입하거나 개발을 시도하는 일이 전국에서 반복되고 있다. 이 글은 농지 전용의 기본 원칙, 전용 불가 농지의 법적 개념, 실무 사례, 그리고 피해 예방을 위한 체크리스트까지 철저히 분석하며, 투자자와 실수요자 모두가 반드시 알아야 할 핵심 정보를 다룬다. 이 글 하나면, 불법 전용의 함정을 피해 가고, 합법적 개발의 가능성을 선별할 수 있다.

 

목차

• 농지 전용과 전용허가제도의 구조
• 전용허가가 아예 불가능한 농지의 유형과 오해
• 실제 사례로 보는 혼동과 처벌의 위험
• 불법 전용을 피하기 위한 사전 체크리스트
• Q&A 
• 한줄 요약

농지 전용과 전용허가제도의 구조

농지를 농업 외의 목적으로 사용하려면 국가로부터 허가를 받아야 한다.
이걸 바로 '농지 전용허가'라고 부른다. 농지법 제34조에 따르면, 누구든지 농지를 주택, 창고, 공장, 도로 등 농업이 아닌 용도로 쓰고 싶다면, 미리 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

예를 들어, 전원주택을 짓기 위해 농지를 매입했다면, 바로 집을 지을 수 없다.
그 농지를 전용 가능한 상태인지 확인한 후, 정식으로 전용허가를 받아야만 건축허가도 받을 수 있다.

농지 전용허가는 절차가 꽤 복잡하다.
다음과 같은 순서를 따라야 한다.

 

1. 토지이용계획 확인

• 확인 방법:
  ‘토지이용규제정보서비스’(http://luris.molit.go.kr)에서 무료로 조회 가능하며,
  등기부등본, 지적도와 함께 부동산 거래 시 필수로 확인해야 할 서류다.
• 확인할 항목:
  • 용도지역: 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등
  • 용도지구: 개발제한구역, 고도지구, 방재지구 등
  • 용도구역: 도시지역, 준도시지역, 녹지지역 등
  • 기타 규제: 농업진흥지역 여부, 보전산지, 문화재보호구역 포함 여부 등

중요 포인트: 지목이 ‘전’이라고 무조건 농지 전용이 가능한 게 아니다.
토지이용계획에서 농업진흥지역, 보전산지, 군사시설보호구역 등으로 지정되어 있다면
전용 자체가 법적으로 금지되어 있을 수 있다.

 

2. 농지전용허가 신청서 제출

• 제출 서류 예시
  • 농지전용허가 신청서
  • 지적도, 등기부등본
  • 건축계획서(건물 배치도, 설계도 포함)
  • 토지 현황사진
  • 이해관계인 동의서(필요시)

실무 팁
신청서는 단순히 양식만 채워서 내는 것이 아니라,
왜 해당 농지를 전용해야 하는지, 목적이 정당하고 타당한지를 설명해야 하며,
경우에 따라 관계 법령 근거 및 계획 타당성 자료를 추가 제출하면 심사에 유리하다.

 

3. 현장조사 및 관계기관 협의

• 실제 농업활동이 이루어지고 있는지 여부
• 지형과 도로 접합 상태
• 인접 토지와의 관계 (침수 위험, 경계 침범 등)
• 계획된 건축행위가 주변 지역과 조화를 이루는지 여부

또한, 농지 전용이 광범위하거나 특별한 지역에 위치할 경우에는
다음과 같은 관계기관과의 협의 절차도 병행된다:

• 농림축산식품부: 농업진흥지역 내 행위 검토
• 환경부: 환경보호구역, 수질보호구역 등 영향 검토
• 산림청: 산지 전용 여부, 산지관리법 적용 대상 검토
• 문화재청: 문화재보호구역 내 여부 확인
• 국방부: 군사시설보호구역 내 개발행위 검토

4. 농지보전부담금 납부

• 산정 기준: 전용 면적(㎡) × 지역별 단가(지자체별 상이)
• 납부 시점: 전용허가 승인을 받은 후, 건축허가 전까지 납부해야 함
• 감면 또는 면제 조건: 영농형 태양광, 농업 관련 시설 등은 일부 감면 가능

예를 들어, 계획관리지역 내 300㎡ 규모의 농지를 전용할 경우,
부담금이 수백만 원에서 1,000만 원 이상이 나올 수 있다.

 

5. 허가 조건 이행 후 사용 일반적인 허가 조건 예시

• 진입도로포장
• 배수시설 설치
• 비점오염 저감시설 설치
• 조경 계획 이행
• 이웃 토지와의 거리 확보 등

조건을 무시하고 공사를 강행할 경우,
허가가 사후 취소되거나, 사용승인이 거부될 수 있다.

 

 

주의사항

부담금을 납부하지 않으면 건축허가가 나지 않으며,
일부 지자체는 납부 기한을 넘기면 허가 자체를 취소하는 경우도 있다.

농지를 농업 외의 용도로 전환하는 경우, 그 손실에 대한 대가로 부담금을 납부해야 한다.
이를 농지보전부담금이라고 한다.

이 부담금은 국고에 귀속되며, 국가 차원에서 다른 농지를 보전하는 데 사용된다.

신청서가 접수되면 관할 공무원은 실제 해당 농지를 현장 방문하여 실사를 한다.
여기서 보는 핵심 포인트는 다음과 같다.

 

토지이용계획을 통해 해당 토지가 전용 가능한 농지임을 확인했다면, 다음 단계는 전용허가 신청서 제출이다.
이 신청은 관할 시·군·구청(보통 농정과 또는 개발과)에 직접 방문하여 접수하거나,
정부 24(www.gov.kr) 통해 온라인으로도 일부 지역은 접수가 가능하다.

전용허가 절차의 출발점은 항상 토지이용계획확인서 확인이다.

이 서류는 토지가 어떤 용도로 분류되어 있는지, 어떤 행위가 가능한지를 명시해 주는 법적 효력이 있는 공적 자료다.

이런 절차를 제대로 거치지 않고 건축을 진행하면 불법 전용으로 간주되어 처벌 대상이 된다.

또한 가장 중요한 건, 모든 농지가 전용이 가능한 건 아니라는 사실이다.

농지마다 규제가 다르고, 법적으로 전용 자체가 불가능한 농지도 있다.
그래서 전용이 가능한 농지인지 아닌지를 사전에 정확히 확인하는 것이 핵심이다.

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전용허가가 아예 불가능한 농지의 유형과 오해

농지를 전용하려는 많은 사람들이 ‘지목이 전이면 허가받고 집을 지을 수 있겠지’라고 생각한다.
하지만 현실은 다르다.
지목만 보고 판단하면 안 된다.
농지는 그 위치와 지역 지정 여부에 따라 전용이 아예 불가능할 수도 있다.

다음과 같은 농지는 전용이 아예 불가능하다

 

1. 농업진흥지역의 우량농지

농업진흥지역은 정부가 농업을 장기적으로 보호·육성하기 위해 지정하는 구역으로,
이 안에서도 특히 생산성이 높고, 토양 조건과 수자원 접근성이 뛰어난 농지는 ‘우량농지’로 분류된다.

 

법적 근거
농지법 제30조 및 시행령 제35조  농업진흥지역 안의 우량농지는 전용이 금지됨

이런 농지는 전용 허가 대상에서 원천 제외되며,

건축은 물론이고 임시 구조물, 간이 시설, 비포장 주차장조차 설치가 허용되지 않는다.

 실무상 주의할 점

• 지목이 ‘전’이어도 우량농지에 해당되면 아무런 행위도 불가하다.
• 비닐하우스 개조 창고, 컨테이너 사무실 설치도 불법 전용으로 간주된다.
• 특히 집단화되어 있는 논·밭은 우량농지일 가능성이 높다.

국토부의 ‘농지정보시스템’ 또는 지자체 농정과를 통해 사전 확인이 필수다.

 

 2. 보전산지로 지정된 농지

보전산지는 산림청이 산지관리법에 따라 지정한 지역으로,
산지 중에서도 자연보호 가치가 높거나, 산림자원 생산 또는 재해방지 기능이 중요한 곳이다.

이 지역은 지목이 ‘전’이거나 ‘답’이라고 해도,
실질적으로 임야 성격이 강하거나 산지로 지정되어 있다면
전용은 물론이고 성토, 절토, 정지, 포장 등 지형 변경 자체가 금지된다.

 

 법적 근거
산지관리법 제14조, 제15조 — 보전산지 내 전용은 원칙적으로 금지

 실무상 주의할 점

• 일부 농지는 지목은 '전'이지만, 토지이용계획상 보전산지로 포함되어 있는 경우가 있다.
• 도면상 평탄해 보여도 현장에선 임야 지형이 그대로 남아 있는 경우가 많아 전용 불가로 판정된다.

농지로 등기돼 있다 해도, 보전산지 중첩 여부를 반드시 산지정보시스템에서 확인해야 한다.

 

3. 문화재 보호구역 내 농지

문화재 보호구역은 ‘문화재보호법’에 의해 지정된 구역으로,
국가 또는 지방문화재의 원형 보존과 역사적 경관 유지를 목적으로 한다.

이 구역 내 농지는 건축물 설치, 개발행위, 심지어 단순 시설물 설치도 제한되며,
허가를 받으려면 문화재청 및 지방문화재위원회 심의를 거쳐야 한다.
그러나 심의가 통과되는 경우는 매우 드물다.

 

법적 근거
문화재보호법 제13조~제17조   보호구역 내 행위 제한 및 고도제한

 실무상 주의할 점

• 건축허가 시 문화재보호구역 포함 여부는 건축심의 초반 단계에서 확인되며,
  포함 시 심의 탈락 사유가 된다.
• 이 구역에선 건축물의 높이 제한, 외벽 색상 제한 등도 함께 적용된다.

인근 지역은 '완충구역'으로 묶이기도 하며, 법상은 개발이 가능하더라도 실무상 불허되는 경우가 많다.

 

4. 환경보전지역 또는 상수원 보호구역

이 지역은 환경부가 지정하며, 수질, 생태계, 대기질, 자연경관 등 환경적 요소를 보호하기 위해
모든 개발행위가 엄격히 제한된다.

특히 상수원보호구역, 수변구역, 팔당특별대책지역, 낙동강 상류지역 등이 대표적인 사례다.

 

법적 근거
환경정책기본법, 수도법, 수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 등 다수

 실무상 주의할 점

• 창고, 주택, 공장 등 어떤 용도의 전용도 불가하며,
  임시 가설건축물도 심의 통과가 어렵다.

토지가 일부만 보호구역에 걸려 있어도,
전용 신청 면적 전체가 반려되는 경우가 많다.

 

 5. 군사시설 보호구역 내 농지

군사시설보호구역은 국방부가 지정한 지역으로,
군사작전의 효율성과 국가 안보 유지를 위해
모든 개발행위에 대한 사전 통제를 받는다.

 

 법적 근거
군사기지 및 군사시설 보호법 제9조~제15조

 

이 구역 내에서는 건축물의 높이 제한, 위치 제한, 재질 제한 등이 적용되며,
중요시설 주변(예: 활주로, 탄약고, 레이더 기지 등)은
민간의 접근이나 개발 자체가 금지되는 통제구역으로 설정되기도 한다.

 실무상 주의할 점

• 건축허가 신청 시 군부대와의 협의 결과에 따라 반려될 수 있음
• 일부 지역은 고도 제한(예: 8m 이하)이 있어 2층 이상 건축 자체가 불가
• 평탄하고 위치 좋은 땅처럼 보여도, 군 작전 구역이면 전용 불가

 

이런 곳은 어떤 용도로도 바꿀 수 없다.
전용허가 신청조차 불가능하다.

문제는, 부동산 광고나 분양 설명에서는 이런 사실을 잘 알려주지 않는다는 점이다.
“계획관리지역으로 곧 바뀝니다.”
“진입도로 확보 예정입니다.”
“이미 다른 분들은 건물 지었습니다.”
이런 말에 속아서 농지를 매입하는 경우가 많다.

하지만 법적으로 ‘예정’은 아무런 의미가 없다.
허가는 현재 기준으로 판단한다.
그 지역이 지금 전용이 가능한 농지인지, 법적으로 허용된 지역인지가 중요하다.

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 실제 사례로 보는 혼동과 처벌의 위험

실제 현장에서는 전용이 불가능한 농지를 모르고 건축을 시도하다가 큰 피해를 입는 경우가 많다.
다음은 실제 사례를 바탕으로 정리한 내용이다.

 

사례 1. 비닐하우스를 철골 창고로 개조하다 적발

A 씨는 귀농을 준비하며 시골의 논을 매입했다.
그 논에는 이미 비닐하우스가 설치되어 있었고, 주변에도 철골 구조의 창고들이 눈에 띄었다.
A씨는 ‘주변도 다 이렇게 쓰고 있으니 괜찮겠지’라는 생각으로
비닐하우스를 철거하고 그 자리에 철골 구조의 창고를 설치했다.

창고를 설치한 목적은 소형 농기계와 자재 보관이었으며,
건물 규모는 50㎡ 정도로 비교적 작았지만 기초 콘크리트를 타설하고 고정식 구조로 시공했다.

하지만 2개월 후 관할 군청으로부터 불법 건축물 및 무단 농지 전용에 대한 통보를 받았다.
알고 보니 해당 지역은 농업진흥지역 안의 집단 우량농지로 지정돼 있었고,
비닐하우스조차 농업 목적이 아닐 경우 불법으로 간주될 수 있는 지역이었다.

 

결과

• 불법 농지 전용으로 고발 → 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하 벌금형 대상
• 건축물 사용 중지 명령 및 원상복구 명령 발부
• 시공 비용 약 2,000만 원 + 철거비용 500만 원 추가 손실
• 해당 토지는 이후 건축 불가 농지로 낙인이 찍혀 시세도 하락함

 

사례 2 “전용 가능한 농지”라는 말만 믿고 계약

 

B 씨는 은퇴 후 귀촌을 준비하며, 한 중개업자의 소개로 300평 규모의 농지를 계약했다.
중개업자는 해당 농지가 “계획관리지역에 인접해 있으며,
조만간 전용도 가능하고 도로도 개설될 예정”이라고 설명했다.

B씨는 정확한 확인 없이 계약을 체결했고, 계약금 1,000만 원과 중도금 일부를 납부했다.
그 후 건축허가를 받기 위해 지자체에 문의했지만
해당 농지는 보전산지에 해당되어 전용 자체가 법적으로 불가능하다는 답변을 받았다.

 

확인 결과

• 용도지역은 ‘생산관리지역’이었으며
• 보전산지로 지정돼 있어 개발행위 불가
• 진입도로도 없는 맹지 상태였음

B씨는 중개업자에게 계약 취소와 위약금 반환을 요구했으나,
계약서에는 “허가 불가에 대한 책임 없음”이라는 문구가 기재되어 있었고,
중개업자 측은 “계약 전 확인을 하지 않은 건 본인 책임”이라는 입장을 보였다.

결국 B 씨는 민사소송을 진행했지만 2년 넘게 판결이 지연되었고,
그 사이 토지 시세도 하락해 실질적인 매도조차 어려운 상황에 놓였다.

 

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 불법 전용을 피하기 위한 사전 체크리스트

농지를 매입하거나 개발하려는 경우, 아래의 항목을 반드시 확인해야 한다.
이 체크리스트는 단순 참고용이 아니라 법적 리스크를 피하는 실전 도구다.

 

사전 확인 체크리스트

1. 토지이용계획확인서 확인
   • 용도지역, 지구, 구역 정보를 확인해야 한다.
   • 계획관리, 보전관리, 생산관리 여부도 중요하다.
2. 농업진흥지역 여부 확인
   • ‘우량농지’로 지정된 지역은 전용이 불가능하다.
   • 농지정보시스템 또는 지자체 농정과에 문의해야 한다.
3. 보전산지, 문화재보호구역, 환경보호구역 포함 여부
   • 전용 자체가 금지된다. 확인하지 않으면 처벌받는다.
4. 진입도로 확보 여부
   • 도로가 없다면 건축 자체가 불가능하다.
   • 지적도와 항공사진으로 연결 여부를 꼭 확인할 것.
5. 지자체 건축과, 개발과에 사전 문의
   • 말로만 듣지 말고, 공무원에게 직접 확인해야 한다.
   • “전용 가능 여부”를 정확히 물어봐야 한다.
6. 중개업자 말만 믿지 말 것
   • 계획 예정, 도로 예정, 용도변경 추진 등의 말은 법적 근거 없음
   • 반드시 서류나 공문서로 확인된 내용만 신뢰할 것

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 Q&A

Q1. 농지 지목이 ‘전’이면 전용 가능한가요?
아닙니다. 지목은 단순한 행정상 표시일 뿐이며, 전용 가능 여부는 농업진흥지역 포함 여부, 보전산지 지정 여부, 문화재 보호구역 등 공법적 규제에 따라 결정됩니다. 지목만으로 판단하는 것은 위험합니다.

 

Q2. 도시계획 예정이라 전용 가능하다고 들었는데요?
‘예정’이라는 표현은 법적 효력이 없습니다. 도시계획이 실제로 고시되고 시행 중인 상태여야만 전용에 영향을 줄 수 있으며, 그 이전에는 현행 기준으로 판단됩니다.

 

Q3. 중개업자가 전용 가능하다고 해서 샀는데, 허가가 안 나옵니다. 책임을 물을 수 있나요?
가능성은 있습니다. 계약서 문구, 녹취, 문자 등 증빙자료가 있다면 책임을 추궁할 수 있습니다. 그러나 대부분의 경우 확인 의무는 구매자에게도 있으므로, 계약 전 공적 자료 확인이 핵심입니다.

 

Q4. 과거에 전용 허가가 난 지역이면 지금도 가능한가요?
그렇지 않습니다. 전용 허가 기준은 매년 바뀔 수 있으며, 같은 지역이라도 현재는 불가할 수 있습니다. 특히 농업진흥지역이나 보호구역이 새로 지정된 경우에는 과거 사례가 적용되지 않습니다.

 

Q5. 농지에 비닐하우스나 컨테이너는 설치해도 되나요?
목적에 따라 다릅니다. 농업 목적(예: 작물 재배, 농자재 보관 등)이면 일부 허용되지만, 상업용 창고, 사무실, 숙소 등 농업 외의 용도로 사용하면 불법 전용으로 간주될 수 있습니다.

 

Q6. 진입도로가 없는 농지도 전용이 가능한가요?
진입도로가 없으면 전용허가뿐만 아니라 건축허가 자체도 불가합니다. 건축법상 최소한의 진출입로가 있어야 하며, 맹지 상태라면 허가 자체가 나지 않을 가능성이 높습니다.

 

Q7. 농지를 매입한 뒤 전용허가를 신청하면 언제부터 건축할 수 있나요?
전용허가가 정식으로 승인되고, 조건 이행까지 완료된 후에 건축허가 신청이 가능합니다. 허가가 나기 전 공사를 시작하면 불법 개발로 간주되어 철거 명령과 형사처벌 대상이 됩니다.

 

Q8. 농지보전부담금은 누구나 다 내야 하나요?
일반적인 전용에는 부담금이 부과됩니다. 다만 일부 농업 관련 목적, 영농형 태양광, 정부 보조 사업 등의 경우에는 감면 또는 면제 대상이 될 수 있으므로, 관할 지자체에 확인해야 합니다.

 

Q9. 전용 불가 농지를 이미 매입했는데, 되팔 수는 있나요?
되팔 수는 있지만, 개발이 불가능하다는 사실을 명확히 고지해야 합니다. 그렇지 않으면 새로운 매수인에게 법적 책임이 전가될 수 있으며, 경우에 따라 사기나 허위광고 책임이 발생할 수 있습니다.

 

Q10. 허가 없이 농지를 전용하면 어떤 처벌을 받게 되나요?
농지법 위반으로 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있으며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물 철거 조치까지 내려질 수 있습니다. 이력도 남아 이후 허가에 악영향을 줍니다.

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 한 줄 요약

농지는 ‘허가받고 쓰는 땅’이지, 그냥 사서 쓰는 땅이 아니다. 전용 불가 농지를 모르고 건드리면, 돈도 날리고 범죄자도 된다.