전세 만기 후 전세금 못 받았을 때, 세입자가 할 수 있는 대처법

전세 만기일이 다가오면 가장 큰 불안은 ‘혹시 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않으면 어떡하지?’라는 걱정입니다.

저도 실제로 이런 상황을 겪었고, 집주인의 전세금 지연 통보로 큰 스트레스를 받았습니다.
이 글에서는 
전세금 반환 거절을 실제로 겪었을 때, 제가 경험한 통화 내용과 대응 과정, 필요한 서류, 대화 전략, 그리고 법적으로 어떤 조치를 취했는지를 상세히 기록했습니다.
같은 상황을 겪는 분들에게 현실적인 해법과 준비사항을 전달하고자 합니다.

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목차

전세 만기, 정말 그날 돈 받을 수 있을까?

집주인의 전세금 반환 거부 통보

내가 취한 대처 5단계

전세금 반환까지 걸린 실제 소요 기간

실수했던 부분과 느낀 점

전문가 없이 내가 대응한 현실적인 방법

전세보증금 반환 보증보험이란? 가입부터 청구까지

내용증명, 어떻게 쓰고 보내야 효과적인가?

집주인의 대출로 인한 위험 시나리오 정리

마무리 

한 줄 요약  

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전세 만기 정말 그날 돈 받을 수 있을까?

전세 계약 만료일이 다가오면 설렘보다 불안이 먼저 앞서기도 합니다.
특히 요즘처럼 부동산 시장이 침체된 상황에서는 "혹시 집주인이 전세금 못 돌려주면 어떡하지?"라는 걱정이 현실이 될 수 있죠.
저는 2024년 12월, 서울 외곽의 아파트에서 전세 계약 만료일을 맞이했고, 정말 겪고 싶지 않았던 상황을 경험하게 되었습니다.
바로, 집주인이 전세금을 제때 줄 수 없다고 말한 것이었죠.

이 글은 저의 실제 경험과 통화 내용, 대응 과정, 느낀 점을 바탕으로 전세금 반환 문제가 발생했을 때
현실적으로 어떤 절차를 밟아야 하는지를 알려드립니다.
같은 문제를 겪는 분들께 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.

 

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집주인의 전세금 반환 거부 통보

전세 계약 만료일을 두 달 앞둔 시점에서, 저는 새로 이사할 집을 계약해 두고, 기존 집에서 퇴거 준비를 하고 있었습니다.
그러던 중, 집주인에게 잔금을 받기 위한 일정 확인 전화를 드렸고, 충격적인 답변을 들었습니다.

 

"새 세입자가 안 들어와서 당장 전세금 돌려드리긴 어렵겠어요. 조금만 기다려주시면 안 될까요?"

순간 머리가 하얘졌습니다. 이미 저는 이사를 확정 지었고, 새 집에 잔금을 치러야 했기 때문에, 기다릴 수 있는 상황이 아니었습니다.

그날 이후, 저는 정말 밤잠을 설칠 정도로 스트레스를 받았고, 바로 문제 해결에 나서게 됩니다.

 

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내가 취한 대처 5단계

1단계  계약서 재확인 및 특약 조건 검토

가장 먼저 한 일은 계약서를 다시 살펴보는 것이었습니다.
다행히 계약서에 특약사항으로 “만기일 기준 전세금 반환 보장” 문구가 있었고, 집주인도 자필 서명한 상태였습니다.

 

2단계   임대차보호법 관련 정보 수집

국토교통부와 대한법률구조공단 자료를 확인하며,
전세금 반환이 지연되었을 경우 어떻게 조치를 취할 수 있는지 공부했습니다.
알게 된 사실은 이랬습니다:

• 집주인은 새로운 세입자 유무와 관계없이 전세금을 반환해야 할 의무가 있음
• 만기 이후 2주 이내 반환이 안 될 경우, 소송 가능

3단계   집주인과의 통화 내용 녹취

이후 통화에서 저는 다음과 같이 질문했습니다.

 

“새 세입자가 안 들어오면 계속 못 주신다는 건가요?”

 

집주인의 대답

“당장은 좀 힘들 것 같아서... 대출을 받는 중입니다.”

이런 답변은 법적으로 전세금 반환 거부 사유가 될 수 없다는 걸 알았기에, 통화 내용을 녹취했고, 이후 법적 조치 시 증거로 준비했습니다.

 

4단계  부동산 중개사와의 협의

제가 계약할 당시의 부동산 중개사에게 연락해서 상황을 설명했습니다.
중개사는 집주인과도 연락을 해주었고, 다시 협상 자리를 주선했습니다.
덕분에 긴장이 누그러진 집주인은 “최대한 빠르게 마련하겠다”는 입장을 전해왔습니다.

 

5단계  내용증명 발송 준비

혹시 모를 상황에 대비해, 내용증명 발송을 준비했습니다.
내용은 간단하지만 법적으로 강력한 조치이기에, 집주인이 긴장하게 만들 수 있죠.
결국 이 조치 이전에 전세금 일부를 입금받게 되었습니다.

 

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  전세금 반환까지 걸린 실제 소요 기간

만기일: 2024.12.28

실제 반환일: 2025.01.08 (부분 반환) + 2025.01.13 (잔액 반환)

 

총 약 15일간 전세금 반환이 지연되었습니다.
그 기간 동안 저는 계약 연기, 중도금 대출까지 알아보며 정말 긴장을 놓을 수 없었습니다.

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실수했던 부분과 느낀 점

• 계약할 때 보증보험 가입을 하지 않았던 게 아쉬웠습니다.
• 통화 내용을 너무 늦게 녹음해서 초반 대화를 녹취하지 못한 것도 후회됐습니다.
• 그러나 다행히 계약서에 특약 조건이 있어 법적 대응의 근거가 명확했죠.

가장 중요한 교훈은,

 

“믿고만 있으면 안 되고, 항상 대비책을 마련해야 한다”는 점이었습니다.

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전문가 없이 내가 대응한 현실적인 방법

많은 분들이 변호사나 법무사를 찾아가야 할지 고민하시겠지만,
사실 정보만 충분히 알면 일반인도 대부분의 대응이 가능합니다.
국토부 사이트, HUG, 법률구조공단의 자료만 잘 읽어도 충분합니다.

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 전세보증금 반환 보증보험이란? 가입부터 청구까지

많은 분들이 전세 계약할 때 ‘보증보험’에 대해 잘 모르시는데,
이게 나중에 정말 엄청난 차이를 만들 수 있는 장치입니다.

 

 전세보증금 반환 보증보험이란?

 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 대신 보증기관이 세입자에게 돈을 돌려주는 제도입니다.

가입 방법은 다음과 같아요

 

SGI서울보증 or HUG 홈페이지 접속

임대차 계약서, 등기부등본, 인감증명 등 서류 준비

보증료(보험료) 납부

가입 승인 후 보증서 발급

 

 특히 임대인이 동의하지 않아도 ‘세입자 단독 가입’이 가능한 경우도 있어요.
전세 계약 초기에 반드시 확인하세요.

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 내용증명, 어떻게 쓰고 보내야 효과적인가?

"내용증명 보낸다!"라는 말, 무섭지만 실제로 써보신 적 있으신가요?

내용증명은 법적으로 강제력은 없지만,
상대방에게 심리적 압박과 증거 자료를 동시에 제공하는 강력한 수단입니다.

 

 작성 시 팁

• 날짜, 계약번호, 주소, 대상자 명시
• 전세금 반환이 지연되고 있음을 고지
• 반환 기한 명확히 기재 (예: “2025년 4월 30일까지”)
• 우체국 홈페이지에서 온라인 발송 가능
• 3부 출력 (본인용, 상대방용, 우체국 보관용)

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 집주인의 대출로 인한 위험 시나리오 정리

 

최근에는 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 상태에서
경매로 넘어가거나, 전세보증금보다 선순위 채권이 많은 상황도 늘어나고 있어요.

 

이럴 땐 어떻게 해야 할까?

 

 등기부등본 상 확인해야 할 요소:

• 근저당권 설정 여부
• 채권최고액
• 전세보증금보다 우선순위 채권이 많은지 여부

 이런 경우, 내가 계약한 전세금이 돌려받지 못하는 ‘배당금’ 순위로 밀릴 수 있어요.

 

 그래서 계약 전 꼭 확인해야 할 3가지:

1. 등기부등본에서 근저당권 확인
2. 집값 vs 전세금 vs 선순위 대출 비교
3. 보증보험 가입 필수

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마무리

이 글을 쓰는 지금, 저는 새 집에서 안정적으로 거주 중이며,
당시의 긴장과 스트레스는 지나간 기억이 되었습니다.

하지만 그때의 저처럼, 정보가 부족해서 불안에 떨고 있는 분들이 많을 거라 생각합니다.
그래서 이 글을 통해 누군가에게 단 한 줄이라도 도움이 되기를 진심으로 바랍니다.

혹시 비슷한 경험을 하셨거나, 현재 진행 중이라면 댓글로 이야기 나눠주세요.
제가 겪은 범위 내에서 최대한 도와드릴게요.

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Q&A  

Q1. 전세금 반환 보증보험은 어떻게 가입하나요?
A1. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가능합니다. 집주인 동의가 필요하니 계약 초기부터 언급하세요.

 

Q2. 집주인과 통화를 녹음해도 법적으로 문제없나요?
A2. 본인이 대화의 당사자일 경우, 한국에서는 한쪽 동의 녹취는 합법입니다.

 

Q3. 내용증명을 보낼 때 변호사를 꼭 써야 하나요?
A3. 아닙니다. 우체국 홈페이지에서 누구나 작성 후 발송할 수 있으며, 내용은 간단하게 작성하면 됩니다.

 

Q4. 전세금 반환 소송은 얼마나 걸리나요?
A4. 평균적으로 3~6개월 걸릴 수 있습니다. 다만 조정 절차를 통해 더 빠르게 해결되기도 합니다.

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한줄 요약

전세 만기 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않겠다고 했을 때, 저는 계약서 검토 ,법적 정보 수집 , 통화 녹취, 부동산 중재,내용증명 준비까지의 단계를 통해 결국 안전하게 전세금을 돌려받았습니다.