전세보증보험 거절된 집 계약해도 될까? 세입자가 반드시 알아야 할 5가지 위험 신호

요약글

전세보증보험은 세입자의 보증금을 보호하는 핵심 제도입니다. 하지만 일부 집은 보험 가입이 거절되며, 이는 심각한 위험 신호일 수 있습니다. 이 글에서는 보증보험이 안 되는 집의 주요 특징과 세입자가 꼭 확인해야 할 사항들을 구체적으로 설명합니다. 계약 전 반드시 읽어야 할 필수 정보입니다.

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목차

• 보증보험이 거절되는 이유
• 전세보증보험이 불가능한 집의 5가지 공통 위험 신호
• 세입자가 사전에 위험 여부를 확인하는 방법
• 전세보증보험이 안 되는 집과 계약 시 대처 전략
• 실제 사례 분석 보증보험 없이 계약한 세입자의 피해
• Q&A 계약 전 반드시 해야 할 질문들
• 한 줄 요약

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전세보증보험이란 무엇인가

전세보증보험은 세입자가 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해 주는 제도이다.
우리나라에서는 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등이 전세보증보험 상품을 제공하고 있다.

이 제도의 목적은 단 하나다.

 세입자의 보증금을 지키는 것

하지만 모든 집이 보험 가입이 가능한 것은 아니다.
일부 집은 보험 가입이 아예 거절되거나, 가입 조건이 까다로워지는 경우도 많다.
문제는, 이런 집들 중 일부는 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 높은 고위험 물건이라는 사실이다.

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보증보험이 거절되는 이유

 선순위 권리가 전세보증금보다 많은 경우

보증보험 심사에서  가장 기본이자 중요한 항목은 선순위 권리다.
여기서 말하는 선순위 권리란, 이미 해당 부동산에 설정된 채권자들의 권리로, 세입자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 사람들을 의미한다.

예를 들어, 전세보증금이 2억인데, 등기부등본을 보면 이미 근저당 2.5억이 설정되어 있다면, 이 경우 세입자는 경매 시 후순위 채권자로 밀린다.
경매로 집이 팔린다 하더라도, 선순위 채권자에게 먼저 배당되기 때문에 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크다.

 

구체적 사례

A 씨는 보증금 1억 8천만 원에 서울 외곽의 빌라에 입주했다.
등기부등본에는 근저당 2억 원이 잡혀 있었고, 집주인은  괜찮다  라고 안심시켰다.
하지만 계약 후 1년이 지나 집주인이 연체로 인해 경매가 진행되었고, 낙찰가는 1억 6천만 원에 불과했다.
결국 A 씨는 전세보증보험에 가입하지 못했고, 보증금도 거의 돌려받지 못했다.

이런 위험을 방지하기 위해, 보험사는 전세보증금보다 우선순위로 설정된 채권 총액이 많은 경우, 원칙적으로 보증보험 가입을 거절한다.

 

 임대인의 신용 상태가 불량하거나 채무불이행 이력이 있는 경우

보험사들은 전세보증보험 가입 심사 시, 해당 부동산뿐 아니라 임대인 개인의 신용상태와 재정상태까지 함께 평가한다.
그 이유는 명확하다.

보증보험은 결국 집주인이 보증금을 반환하지 못할 가능성에 대한 대비책이기 때문이다.

보증기관은 임대인의 다음과 같은 정보를 기준으로 평가한다.

• 최근 1년간 금융기관 대출 연체 여부
• 파산, 개인회생, 면책 신청 여부
• 신용등급 하락 이력
• 세금 체납 여부
• 과거 보증보험 사고 이력

이러한 항목에서 부정적인 기록이 있을 경우, 해당 집은 보증보험 가입이 거절된다.
특히 SGI서울보증은 과거 임대인이 연체나 사고를 낸 이력이 있는 경우 ‘리스크 고객’으로 분류하고, 가입을 제한하거나 보증한도를 축소한다.

실사례

경기도 수원에서 다세대주택을 임대 중이던 임대인은, 과거 두 차례 개인회생을 진행한 이력이 있었다.
이 사실은 일반 세입자가 알기 어렵지만 SGI에서는 보험 심사 과정에서 이를 파악했고  결과적으로 해당 주택은  보험 가입 불가  판정을 받았다.

이처럼  집주인의 금융 이력도 전세보증보험 가입 여부에 직접적인 영향을 미친다.

 

 

 불법 건축물 또는 건축법 위반 건물

전세보증보험은 법적으로 문제가 없는 정상적인 주택을 기준으로 설계된 상품이다.
따라서, 불법 증축된 건물, 용도 위반 건물, 무허가 건축물 등은 원칙적으로 보증보험 가입이 불가능하다.

불법 건축물의 대표적인 예는 다음과 같다.

• 옥탑방을 불법으로 증축한 경우
• 상가로 승인받은 공간을 주거용으로 임대한 경우
• 단독주택을 나눠서 여러 가구에게 임대한 경우
• 건축물대장상의 구조와 실제 구조가 다른 경우

이러한 주택은 경매 시 감정가 평가 자체가 어렵거나, 건축법 위반으로 인해 매각이 지연될 가능성이 크기 때문에, 보증기관은 리스크가 높다고 판단하여 가입을 거절한다.

 

 

주의할 점

구청이나 건축물대장, 현장 확인을 통해 이런 정보는 파악이 가능하지만, 세입자 입장에서 이를 일일이 확인하기는 어렵다.
따라서, 보증보험 가입 가능 여부가 불분명한 주택은 중개사에게 보증보험 가입 가능 여부를 명확히 확인하거나, 구청 건축과에 직접 문의하는 것이 안전하다.

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전세보증보험이 안 되는 집의 5가지 공통 위험 신호

이제 본격적으로, 전세보증보험이 거절되는 집들에서 자주 나타나는 위험 신호 5가지를 하나하나 살펴보자.

 

 등기부등본상 선순위 근저당권 

• 전세보증금보다 많은 대출이 설정되어 있는 경우가 많다.
• 예: 보증금 2억인데, 근저당 2.5억 설정 → 위험도 매우 높음
• 세입자는 후순위로 밀려나기 때문에 보증금 돌려받기 어렵다.

 근저당이 2개 이상 복수 설정된 경우

• 하나만 있어도 위험한데, 2개 이상이면 담보우선순위 복잡화로 보증기관 심사 거절 확률 높음

 건물 자체가 불법 증축된 건물

• 다세대 주택 중 일부는 옥탑, 반지하, 옥상 창고 등을 무단 증축한 경우가 있다.
• 구청 자료나 등기부등본상 건물면적과 실면적이 다르면 위험

 집주인이 ‘다수 주택 소유’ 또는 ‘채무불이행 이력’

• SGI는 신용등급 하락, 연체 이력 있는 임대인의 집은 거절
• 다주택자 중 일부는  하우스 푸어 일 가능성도 높다

 실거래가 급락 지역

• 보증기관은 내부 데이터를 통해 가격 하락 위험지역을 지정
• 시세가 불안정하면 보증금보다 낮은 시세로 경매 진행되어 세입자 손실 위험

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세입자가 사전에 위험 여부를 확인하는 방법

전세 계약 전에 세입자가 위험을 피할 수 있는 확인 방법은 아래와 같다.

 

  등기부등본 확인

• 열람은 무료, 인터넷 등기소에서 누구나 가능
•  근저당권, 저당권, 가압류  등 권리사항 확인
•  을구 에 등록된 금액 합산 > 전세보증금 → 위험

  집주인에게 보증보험 가능 여부 확인 요청

• 집주인이 HUG 보증보험 가입 가능한 집인지 확인해 준다면 신뢰성 증가

  HUG 보증보험 간이조회

• 국토부 연계 홈페이지에서 일부 아파트는 전세보증보험 가능 여부 간이조회 가능
• 단독주택, 다세대주택은 불가할 수도 있음

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 전세보증보험이 안 되는 집과 계약 시 대처 전략

보험이 불가하다고 계약을 아예 안 할 순 없다. 다만, 다음과 같은 대비 전략이 필수다.

 

 특약 조항으로 방어선 만들기

•  전세보증보험 미가입 시 계약 무효  조항 삽입
•  가계약금 전액 반환  조항도 함께 명시

 임차권등기명령 적극 활용

• 계약 종료 후 보증금 반환 안 되면 즉시 등기로 권리 주장 가능
• 경매 시 배당 순위 보장

 확정일자+전입신고 조합 필수

• 두 가지 조합 시 일정 부분 보증금 보호 가능
• 그러나 선순위 근저당에 밀리면 의미 없어짐 → 등기부 먼저 확인이 필수

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실제 사례 분석  전세보증보험 없이 계약한 세입자의 피해

사례: 서울 관악구 다세대주택 A 씨

• 보증금: 1억 5천
• 근저당: 2억 설정, 보증보험 거절됨
• 계약 후 전입신고만 했으나, 집주인 연체 후 경매 진행
• 경매 낙찰가 1억 2천 → 보증금 전액 손실

이 사례처럼 보증보험 거절이란 곧 고위험 경고다. 무시했다간 실질적인 손해로 이어질 수 있다.

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Q&A  계약 전 반드시 해야 할 질문들

Q1. 전세보증보험 가입이 불가한 집은 반드시 피해야 하나요?

A. 반드시 그렇다고 단정할 수는 없습니다. 다만, 보증보험 가입이 거절된 집은 그 자체로 위험 신호이기 때문에, 계약을 진행하더라도 반드시 등기부등본 확인, 특약 설정, 임차권 등기 등 추가적인 대응 방안을 마련해야 합니다.

 

 

Q2. 보증보험 없이도 보증금을 돌려받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 확정일자와 전입신고를 정확히 하고, 선순위 채권이 없는 경우라면 법적으로 보호받을 수 있습니다.
하지만 근저당이나 가압류가 먼저 설정된 경우에는, 경매 시 후순위로 밀려 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

 

 

Q3. 특약만 넣으면 안전한가요?

A. 특약은 분쟁 시 매우 중요한 증거자료가 될 수 있지만, 그것만으로는 완전한 보장이 되지 않습니다.
집주인이 파산하거나 잠적할 경우, 특약만으로 대응하는 데는 한계가 있으므로, 반드시 확정일자와 임차권 등기 명령까지 병행해야 법적 우선순위를 확보할 수 있습니다.

 

 

Q4. 보증보험 거절된 집인데, 중개사는 “문제없다”라고 합니다. 믿어도 될까요?

A. 중개사가 말하는   문제없다 는 말은 법적 보장과는 다릅니다.
중개사는 책임을 회피할 수 있고, 실제 피해는 세입자가 입게 됩니다. 반드시 본인이 등기부등본, 건축물대장, 과거 거래이력 등을 직접 확인해야 하며, 보증보험이 불가한 이유를 명확히 파악해야 합니다.

 

 

Q5. 집주인이  보증보험은 나중에 가입하라  라고 합니다. 계약해도 될까요?

A. 매우 위험한 발언입니다. 보증보험은 계약서 작성 시점부터 심사가 진행되며, 조건이 안 맞으면 가입이 거절됩니다.
사후에 가입한다는 보장은 없고, 오히려 거절 시점엔 돌이킬 수 없는 계약 상태일 수 있으니, 계약 전 보험 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

Q6. 전세보증보험이 거절된 경우, 특약에 어떤 내용을 반드시 넣어야 하나요?

A. 다음과 같은 내용이 반드시 포함되어야 합니다 

1.  보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 가계약금 반환 
2.  선순위 채권 확인 시 계약 취소 가능 
3.  전입신고 및 확정일자 지연 시 책임은 임대인이 부담 
   이러한 특약은 나중에 법적 분쟁이 발생할 경우, 세입자에게 유리한 증거로 작용합니다.

 

 

Q7. 보증보험은 누구 명의로 가입하나요? 세입자? 집주인?

A. 전세보증보험은 보통 세입자 명의로 가입되며, 보증기관은 세입자가 가입을 신청한 후, 임대인 동의 및 관련 서류를 요구합니다.
집주인이 서류 제출을 거부하거나 협조하지 않을 경우, 가입이 불가능해질 수 있습니다.

 

 

Q8. 확정일자와 전입신고만으로 보증보험 없이도 안전한가요?

A. 두 절차는 세입자의 권리를 보호하는 기본 장치입니다.
하지만 이미 선순위 근저당이 있다면, 확정일자와 전입신고만으로는 보증금을 전부 회수하기 어렵습니다.
특히 경매로 넘어갈 경우에는 ‘등기부상의 우선순위’가 절대적이기 때문에, 이를 먼저 확인해야 합니다.

 

 

Q9. 보증보험이 되는 집이라고 했는데, 실제론 보증금 일부만 보장된다면?

A. 일부 주택은 보증보험 가입은 되지만, 보증금 전액이 아닌 일부만 보장되는 경우도 있습니다.
예를 들어, 내부 심사에서 해당 주택의 경매 감정가가 낮게 책정된 경우, 보증기관은 손해를 줄이기 위해 보증한도를 제한합니다.
계약 전 반드시 “보증금 전액 보장 여부”를 보증기관에 확인해야 합니다.

 

 

Q10. 전세계약서를 작성했는데, 나중에 보증보험이 거절됐습니다. 계약을 취소할 수 있나요?

A. 일반적으로는 계약 해제가 어렵습니다. 하지만 계약서에 보증보험 가입 불가 시 계약 무효라는 특약이 명시되어 있다면, 법적으로 계약 해제가 가능하고, 가계약금도 돌려받을 수 있습니다.
특약이 없다면 임대인의 동의를 받아야 하며, 분쟁 가능성이 높아집니다. 계약 전 반드시 특약 삽입이 필요합니다.

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 한 줄 요약

전세보증보험이 거절되는 집은 단순한 문제를 넘어, 세입자의 보증금을 위협하는  위험 경고등 이다. 계약 전 반드시 확인하고, 리스크 대응 전략을 마련해야 한다.