요약
아파트 가격은 뉴스보다 실거래가에서 먼저 움직입니다. 실거래가는 거품 없는 ‘진짜 가격’이기 때문이죠. 부동산 시장이 얼어붙은 지금, 실거래가 데이터를 통해 가격 흐름을 읽는 훈련이 필요한 시기입니다.
이 글에서는 국토부 실거래가를 기반으로 부동산 시장의 상승장과 하락장을 파악하는 실전 방법을 공유합니다.
특히 엑셀 정리법, 시기별 추세 분석, 지역별 흐름 읽는 방법까지 포함해 투자자와 실수요자 모두에게 도움이 될 수 있도록 구성했습니다.
목차
실거래가는 왜 중요할까?
실거래가 데이터 보는 법
가격 흐름을 읽는 기준 3가지
엑셀로 추세 정리하는 방법
사례 분석: 강동구 OO아파트 3년 흐름
상승장·하락장 징후 읽는 법
실거래가를 잘못 해석하는 경우
투자자와 실수요자별 활용법
마무리 요약
실거래가는 왜 중요할까?
대부분의 사람들이 부동산 가격을 확인할 때는 네이버 부동산이나 직방 등에서 매물 호가를 봅니다.
그러나 **호가는 말 그대로 '부르는 값'**일 뿐, 실제 거래가 아닙니다. 호가는 현실과 동떨어진 경우가 많습니다.
예를 들어 2022년 고점기에는 집주인들이 15억에 매물을 내놓았지만, 실제 거래는 13억에 이루어진 경우가 많았죠.
실거래가는 정부가 공시한 진짜 거래 금액입니다.
계약서를 기준으로 중개업소나 당사자가 국토교통부에 신고한 금액으로, 허위가 개입될 여지가 거의 없습니다.
따라서 실거래가를 꾸준히 분석하면, 시장의 흐름을 정확하게 파악할 수 있습니다.
실거래가 데이터 보는 법
실거래가 데이터는 다음과 같은 경로로 확인할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템
https://rt.molit.go.kr
여기서는 주소나 단지명, 기간 등을 설정하면 세부 거래 내역을 확인할 수 있습니다.
전용면적, 층수, 거래일자, 거래금액까지 상세히 나옵니다. 엑셀로 저장도 가능합니다.
민간 앱 활용
‘호갱노노’, ‘부동산 플래닛’ 등은 시각화된 데이터를 제공해 한눈에 추세를 보기 쉽습니다.
특히 3개월, 6개월, 1년 단위로 그래프가 구성되어 있어 단기 추세 확인용으로 유용합니다.
가격 흐름을 읽는 기준 3가지
실거래가를 단순히 ‘가격’으로만 보면 안 됩니다. 시간 흐름 속의 ‘변화’에 집중해야 합니다.
아래 3가지 기준을 통해 상승기와 하락기를 파악할 수 있습니다.
거래량
- 실거래가 데이터에서 계약 건수가 3개월 연속 증가하면 수요가 살아난 신호입니다.
- 반대로 3개월 연속 줄어들면, 관망장세 혹은 하락장 진입 가능성 큽니다.
평균 거래가 변화
- 같은 평형에서 거래금액이 3건 이상 연속으로 하락한다면 하락장 진입 신호입니다.
- 급등할 땐 거래량이 늘면서 가격도 빠르게 상승합니다. 평균 가격의 변화폭을 봐야 합니다.
고점 대비 하락률
- 최고가 대비 10% 이상 하락한 거래가 등장하면 투자심리가 위축된 상태로 해석됩니다.
특히 특정 단지나 지역에서 이 같은 흐름이 반복되면, 전반적인 가격 조정기에 접어든 것입니다.
엑셀로 추세 정리하는 방법
실거래가 데이터를 엑셀로 정리하면 흐름이 훨씬 명확해집니다.
아래처럼 구성하면 시간 흐름에 따른 가격 변화가 드러납니다
| 거래일 | 전용면적 | 금액(만원) | 층수 |
| 2022-03-01 | 84.95㎡ | 132,000 | 10층 |
| 2022-06-15 | 84.95㎡ | 128,000 | 12층 |
| 2022-09-28 | 84.95㎡ | 123,500 | 7층 |
| 2023-01-10 | 84.95㎡ | 118,000 | 8층 |
| 2023-06-30 | 84.95㎡ | 114,000 | 4층 |
| 2023-12-01 | 84.95㎡ | 110,000 | 6층 |
여기서 고 저점 하락률과 월별 평균가 변화를 계산하면 추세를 수치로 해석할 수 있습니다.
그래프를 활용하면 상승/하락장이 시각적으로 드러나 매우 유용합니다.
사례 분석 강동구 OO아파트 3년 흐름
강동구에 위치한 OO아파트 전용 84㎡의 실거래가 흐름은 다음과 같습니다.
- 2021년 8월: 12억 5천
- 2022년 3월: 13억 (고점)
- 2022년 12월: 11억 5천
- 2023년 8월: 10억 9천
- 2024년 3월: 10억 3천
총 3억 가까이 하락한 것입니다. 전국적으로 상승장이 꺾인 시기와 일치합니다.
단지 주변 호가는 아직 11억 초반대지만, 실제 거래는 10억 초반으로 하락했으며, 거래량도 감소 추세입니다.
상승장·하락장 징후 읽는 법
실거래가에서 상승장과 하락장을 구별하는 포인트는 다음과 같습니다.
상승장
- 3개월 내 실거래가 평균이 5% 이상 상승
- 거래량이 함께 증가
- 저층보다 고층, 저렴한 매물보다 고가 매물이 거래됨
하락장
- 실거래가가 3개월 연속 하락
- 같은 단지, 같은 평형에서 거래가가 반복적으로 낮아짐
- 급매물이 평균 거래가를 낮추기 시작함
즉, 단순히 가격이 오른다고 해서 상승장이 아니라, 거래량과 패턴이 동반되어야 진짜 상승장입니다.
실거래가를 잘못 해석하는 경우
아무리 실거래가라도 주의해야 할 점이 있습니다.
- 극단적인 저가 매물 경매 직전, 상속 처리, 이혼 등의 이유로 급하게 싸게 거래된 경우
- 높은 층, 로열동 중심 거래 이 경우 평균보다 5천~1억 이상 높게 형성되므로 비교 시 주의
- 비정상적 거래 친인척 간 허위 거래 가능성은 낮지만, 과거에는 일부 존재
실거래가 데이터를 복수 건 확인하고, 평균값 중심으로 해석하는 습관이 중요합니다.
투자자와 실수요자별 활용법
투자자라면?
- 매수 타이밍 포착용: 고점 대비 15% 이상 하락한 시점부터 관심
- 소형 평형 상승 흐름 감지: 전용 59㎡ 상승 시작 → 84㎡ 확산 확인
실수요자라면?
- 신축·역세권 중심 실거래가 비교 후 협상 진행
- 같은 단지라도 전용면적/층별 비교 후 매수 결정
- 호가보다 낮은 실거래 내역을 제시하며 협상
마무리 요약
실거래가는 단순한 가격 정보가 아니라 시장 흐름의 지도입니다.
뉴스나 카페의 분위기에 휩쓸리지 않고, 데이터를 근거로 판단하는 습관이 결국 부동산 성공의 핵심입니다.
특히 하락장에서는 실거래가를 통해 적정 매입가를 파악하고, 상승장에서는 가격 추세를 빠르게 감지하는 것이 중요합니다.
앞으로는 단순히 ‘얼마에 나왔나’가 아니라, ‘얼마에 팔렸나’를 기준으로 움직이세요.
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