공익사업 편입 보상 하천과 토지의 차이부터 보상받는 법까지 완전 정리

서론 

공익사업은 국민 생활의 질을 높이고 지역 균형발전을 이루기 위한 필수 행정 행위다. 하지만 토지 소유자 입장에서 공익사업은 자신의 재산이 강제로 수용되는 순간이기도 하다. 그 과정에서 ‘정당한 보상’은 매우 중요한 문제다. 특히 하천부지나 구거처럼 명확한 소유권을 주장하기 어려운 땅이 편입될 경우, 보상 여부는 까다로운 법적 해석이 필요하다. 본 글에서는 토지와 하천이 공익사업에 편입될 때 어떤 보상 기준이 적용되는지, 실제로 보상받는 방법은 무엇인지, 이의신청은 어떻게 해야 하는지를 단계별로 설명한다. 사례, 법령, 행정 절차까지 정리된 이 콘텐츠는 누구라도 따라 할 수 있도록 설계되었다.

목차

공익사업 편입이란 무엇인가

보상 대상이 되는 토지의 기준

하천, 구거, 도로부지의 법적 성격

일반 토지 vs 하천 편입의 보상 차이

공익사업 보상 절차의 전체 흐름

실제 사례 분석

토지 소유자가 해야 할 대응 전략

보상 거부 시 이의제기 절차

Q&A  

한 줄 요약

공익사업 편입이란 무엇인가

공익사업 편입이란 도로나 철도, 하천, 공원, 학교 같은 공공시설을 조성하거나 기반시설을 확충하기 위해 민간이 소유한 토지나 건물 등이 사업 대상 구역에 포함되는 행위를 말한다. 여기서 ‘편입’은 단순히 땅이 지도상 또는 물리적으로 사업 구역 안으로 들어가는 것을 의미하며, 그 자체로 강제성을 수반하지 않는다.

하지만 이러한 편입이 현실에서 ‘토지의 수용’으로 이어지는 경우, 해당 토지를 소유하고 있던 개인은 그 재산권을 법적으로 상실하게 된다. 이러한 상황을 수용(收用)이라 부르며, 소유자의 동의 여부와 관계없이 행정적 절차에 의해 재산권이 이전되는 강제적 처분이 발생하는 것이 특징이다.

이때 적용되는 주요 법률은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭: 토지보상법)이다. 이 법은 공익사업을 위해 개인의 토지를 취득하거나 사용할 수 있도록 하면서도, 그 대가로 정당한 보상을 지급하도록 명시하고 있다.

이는 헌법 제23조 3항의 “공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”는 조항에도 근거를 두고 있다.

즉, 공익사업 편입은 단순히 토지를 넘기는 행위가 아니라, 국가 또는 지방정부가 특정한 목적을 위해 민간 재산을 법적으로 취득하고 그 대가로 ‘손실보상금’을 지급하는 일련의 행정 절차를 말한다.

 

공익사업의 대표적인 예

공익사업은 아래와 같은 다양한 분야에 걸쳐 시행된다:

• 도시계획에 따른 도로 개설 및 확장
• 홍수 예방 및 수자원 관리 목적의 하천 정비 사업
• 지역 간 교통망 연결을 위한 철도 및 고속도로 건설
• 공공복지 확대를 위한 학교, 병원, 문화시설 설립
• 녹지 공간 확보를 위한 도시공원 조성 사업
• 공공주택단지, 산업단지, 물류단지 개발 등 도시 확장형 사업

수용과 보상 개념의 분리와 연계

공익사업 추진 시 발생하는 '편입'과 '수용', 그리고 '보상'은 각기 다른 의미를 지닌다.

• 편입: 대상 토지가 공익사업 구역 안에 포함되는 상태
• 수용: 행정청이 해당 토지를 법적으로 취득하여 소유권을 이전받는 행위
• 보상: 수용으로 인해 사유재산을 잃게 된 소유자에게 정당한 금전적 보상을 제공하는 절차

보상은 '선의의 강제이전'에 대한 대가라는 의미에서 손실보상 이라 불리며, 이는 단순한 금전 지급을 넘어 재산권 침해에 대한 사회적 합의 시스템으로 기능한다.

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보상 대상이 되는 토지의 기준

공익사업으로 인해 토지가 수용되었다고 해서 모든 토지가 보상 대상이 되는 것은 아니다. 보상이라는 것은 단순히 토지가 편입되었다는 사실만으로 성립되는 것이 아니라, 법적으로 보상 대상이 될 수 있는 토지의 자격 요건을 갖추고 있어야 한다.
이는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조 및 제5조, 그리고 하위 시행령 및 판례에 따라 구체화되어 있다.

보상 대상이 되기 위한 대표적인 조건은 다음 세 가지이다.
이 중 하나라도 충족되면 보상 대상이 될 가능성이 있으며, 복수 충족 시에는 그 타당성이 더욱 높아진다.

 

첫째, 등기부등본 및 지적도상에 정식 필지로 등록된 토지여야 한다.

토지가 법적으로 존재하려면 두 가지 공적 기록, 즉 지적도(지적공부) 와 등기부등본에 필지 번호, 면적, 지목 등이 명확히 기재되어 있어야 한다.
만약 등기부에는 존재하나 지적도상 말소되었거나, 반대로 지적도에는 있으나 등기가 존재하지 않는 경우, 해당 토지는 '망실 필지' 혹은  '비법적 필지'로 간주되어 보상이 지연되거나 제외될 수 있다.

이 경우, 과거 등기 이력, 항공사진, 세금 납부기록 등을 통해 소유권과 실사용 흔적을 입증해야 보상이 가능하다.

 

둘째, 실제로 수십 년 이상 사용해 온 사실을 증명할 수 있어야 한다.

법적인 등록만큼 중요한 것이 바로 사실상 점유 및 이용 이력이다.
만약 토지가 오랜 기간 농지로 경작되었거나, 주택이나 창고, 마당 등으로 사용된 사실이 있다면, 이를 입증함으로써 보상 대상에 포함될 수 있다.

이때 사용이력을 입증하는 주요 자료는 다음과 같다:

• 항공사진 또는 위성사진 (국토지리정보원, LX 등)
• 농지 경작 신고서, 농업경영체 등록증
• 지역 주민 진술서 또는 공증
• 상수도, 전기세 납부 기록
• 건축물대장 또는 사용승인서
• 과거 재산세, 종합부동산세 납부 기록

단순히 오래 사용했다는 주장만으로는 부족하며, 공공기관이 발급한 행정적 증빙 자료가 있어야 한다는 점을 명심해야 한다.

 

셋째, 법적으로는 토지지만 실사용은 하천·구거 등 공공용도로 되어 있어도 예외 보상이 가능하다.

일부 토지는 지목상 ‘대지’나 ‘전’, ‘답’ 등으로 등록되어 있으나, 실제로는 배수로(구거), 소하천, 임시도로 등으로 사용되고 있는 경우가 있다.
이 경우 해당 토지가 공익사업 구역에 포함되면 ‘실질적 사용권’이 사라진 것으로 간주되어 일정한 보상을 받을 수 있다.

그러나 주의할 점은 원래부터 공공용도로 계획되어 있던 토지는 보상 대상에서 원천적으로 제외될 수 있다는 점이다.
예를 들어 하천부지는 하천법 제2조에 따라 국유지로 간주되며, ‘점용허가’ 없이 개인이 사용한 경우에는 불법 점용으로 판단되어 보상이 거부될 수 있다.
도로 예정지, 도시계획시설 지정지역, 구거 등도 공공의 이익이 우선된다는 판단 하에 보상 제외 결정이 내려지는 경우가 잦다.

 

보상 대상 판단 시 중요한 행정 기준

실무에서 행정기관이 보상 대상을 판단할 때 고려하는 핵심 요소는 다음과 같다:

• 해당 토지가 지자체에 등록된 지목 및 용도지역 상태
• 필지의 등기 유무와 소유권 이전 이력
• 인접 필지와의 경계 관계 (중첩 또는 단절 여부)
• 토지 위에 존재하는 지장물의 종류와 상태
• 실제 사용 여부에 대한 항공사진 분석 결과
• 해당 지역의 도시계획(도시관리계획 포함) 상 지정 용도

이 모든 요소를 종합적으로 검토한 뒤, 보상 대상 여부가 최종적으로 결정된다.

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 하천, 구거, 도로부지의 법적 성격

공익사업 편입 보상에서 가장 많은 오해가 발생하는 영역이 바로 하천, 구거, 도로와 같은 ‘비정형 토지’의 법적 성격이다.
이러한 땅들은 지목상 ‘하천’, ‘구거’, ‘도로’로 표시되어 있으며, 실제로도 공공 용도로 사용되는 경우가 많기 때문에 일반적으로는 국유지로 간주된다. 하지만 행정적인 판단만으로 이를 단정 지을 수는 없다.
해당 부지가 사유지로서의 성격을 동시에 가지고 있을 수 있으며, 보상 대상 여부도 이를 기준으로 달라질 수 있다.

 

하천의 법적 성격

하천은 「하천법」 제2조에 따라 공공수면으로 분류되며, 원칙적으로는 국가 또는 지방자치단체의 소유로 인정된다.
하천의 수리권은 국가에게 있으며, 하천 부지 내에서 이루어지는 모든 공사나 점유는 ‘하천점용허가’를 통해 관리된다.
즉, 개인이 해당 하천을 사용하고 있더라도 법적으로 점용허가 없이 사용했다면 불법 점용으로 간주되어 보상 대상에서 제외된다.

하지만 예외도 존재한다. 과거에는 하천법의 적용이 느슨하거나 명확하지 않아, 지목이 ‘하천’이 아님에도 실제 하천처럼 사용되던 땅이 존재한다.
이 경우 해당 토지는 등기상 사유지일 수 있으며, 사용 이력과 공공성, 그리고 소유권 관계에 따라 보상 여부가 갈리게 된다.

예를 들어,

• 해당 토지가 등기부등본상 개인 명의로 등록되어 있고
• 수십 년간 경작지나 농로 등으로 사용되었으며
• 인근 필지와 연결된 도로·배수 체계를 구성하고 있고
• 공공시설 지정이 없었다면

해당 하천부지는 ‘사적 권리’의 침해로 인정되어 보상 대상에 포함될 수 있다.

 

구거(舊渠)의 법적 성격

구거는 한자 그대로 ‘옛 수로’를 의미하며, 주로 배수로, 소하천, 논두렁의 물길 등으로 사용된다.
지목상 ‘구거’는 「지적법 시행규칙」상 공공시설물로 간주되는 보조적 시설이며, 대부분의 경우 국공유지로 추정된다.

하지만 구거의 경우에도 지적도에는 ‘구거’로 등록되어 있으나 실제로는 개인이 점유 및 사용하고 있는 사례가 존재한다.
더욱이 구거는 도시화 과정에서 폐천 되거나 복개되어 도로, 주차장, 주택부지 등으로 변형된 경우도 많다.
이러한 땅이 공익사업에 편입될 경우, 과거 구거 지목이 남아 있더라도 실제 사용내역, 점용이력, 등기 정보에 따라 보상 여부가 달라진다.

구체적인 판단 요소는 다음과 같다:

• 현재 지목이 ‘구거’이지만, 등기상 개인 명의일 경우
• 실제 농로, 진입로, 우수관 등의 역할을 해왔는지
• 지자체가 해당 부지를 점용료 없이 사용해 온 관행이 있는지
• 인접 필지와 구조상 일체로 사용되고 있었는지

이러한 조건을 충족하면, 구거 지목의 부지라도 보상 대상에 포함될 수 있다. 단, 구체적 입증자료 없이 단순 사용 주장만으로는 인정받기 어렵다.

 

도로부지의 법적 성격

도로는 보통 도시계획시설로 지정된 공공부지이며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 「도로법」의 적용을 받는다.
이미 도시계획도로로 지정된 구역 내의 토지라면, 개인이 소유하고 있더라도 장기 미집행 시설로 묶여 개발 제한을 받게 되고,
실제로 사용하지 못했음에도 재산세만 부과되는 이중 손실 상태가 지속되기도 한다.

그러나 일부 도로부지는

• 과거 마을 진입로로 사용되었으나
• 공식 도로로 등록되지 않았고
• 등기상 개인 소유로 남아 있으며
• 보도, 차도 등의 설치가 이루어지지 않은 경우

보상 대상이 될 수 있다.

즉, 도로로 사용 중이더라도 그 땅이 법적 도시계획시설로 확정되지 않았거나, 사유재산으로 명확히 등록되어 있고, 점용 허가 없이 행정이 사용해온 경우에는 보상 요구가 가능하다.

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일반 토지 vs 하천 편입의 보상 차이

공익사업으로 인한 편입이 발생할 경우, 편입된 토지가 일반 토지인지, 혹은 하천, 구거와 같은 공공지목인지에 따라 보상 방식은 극명하게 달라진다.
외형상 유사한 땅이라 해도, 지목, 등기 상태, 법적 지위가 다르면 보상금 산정 기준과 보상 가능 여부는 완전히 달라진다.

이 항목에서는 일반 토지와 하천부지가 편입되었을 때 각각 어떻게 보상이 산정되고, 어떤 경우에 차이가 발생하는지 실무적으로 비교해 본다.

 

일반 토지의 보상 기준

일반적인 토지(예: 대지, 전, 답, 임야 등)는 다음과 같은 기준으로 보상이 산정된다.

 

1. 감정평가에 의한 금액 산정

보상금의 핵심은 감정평가이다. 서로 다른 감정평가법인 2곳 이상이 현장 조사, 실거래가 분석, 공시지가, 주변 시세 등을 종합해 평가를 수행한다.
이후 산출된 금액의 평균값이 기준 보상금으로 설정된다.

 

2. 인근 거래사례 반영

감정사는 해당 토지와 용도, 위치, 면적, 접근성, 도로 접합성이 유사한 비교 가능한 인근 거래사례를 기준으로 평가한다.
최근 6개월~1년 내 실거래가가 기준이 되며, 이를 통해 공정한 시장가치를 반영한 보상금이 산출된다.

 

3. 지장물 포함 여부에 따른 추가 보상

해당 토지 위에 건물, 창고, 수목, 우물, 담장, 보일러실 등이 있는 경우, 이를  지장물로 분류하여 별도의 물건 보상금이 추가된다.
이 경우 각 물건의 감정평가가 별도로 진행되며, 건축물의 연식, 구조, 사용 상태에 따라 감가가 적용된다.

 

4. 보상 방식: 협의 vs 수용재결

보상은 협의 보상(합의서에 의한 자발적 거래) 또는  수용재결(법적 강제 수용)의 방식으로 진행된다.
협의가 성립하면 보상금 지급과 동시에 소유권이 이전되며,
협의가 불발될 경우 중앙토지수용위원회의 재결을 통해 강제수용이 결정된다.

 

하천(하천 지목) 부지의 보상 처리 방식

하천부지는 외형상 토지처럼 보일 수 있으나, 법적으로는 공공수면이며, 다음과 같은 이유로 보상이 매우 까다롭다.

 

1. 등록 상태가 국유지일 가능성이 높음

하천은 「하천법」에 따라 국가 또는 지방자치단체의 소유로 간주된다.
지적도상 지목이 ‘하천’이고, 등기부등본에도 국유지로 기재되어 있을 경우, 해당 토지는 개인 소유가 아닌 공공자산으로 분류된다.
이러한 경우 소유권이 인정되지 않으므로 보상 자체가 원천적으로 불가능하다.

 

2. 사적으로 사용하더라도 '점용허가' 없으면 불법

하천부지를 수십 년간 농지로 사용했거나 창고를 지어 사용했다고 하더라도,
해당 부지에 대해  공식적인 점용허가(하천점용허가 등)를 받은 사실이 없다면, 법적으로는 ‘무단 점용’으로 간주된다.
무단 점용은 보상 대상이 될 수 없으며, 오히려 점용료 납부 또는 원상복구 명령을 받을 수 있다.

 

3. 보상 순위에서 밀리는 구조

「국유재산법」, 「하천법」 등 관련 법령에서 하천부지는 국가 소유 자산으로 우선 인정되기 때문에,
공익사업 시행 시 보상 대상 목록에서 자동 제외되는 경우가 많다.
설령 등기상 개인 명의더라도, 주변 지형과의 연결성, 공공성, 환경 영향 등을 기준으로 공익 우선 판정이 내려지면 보상은 부정될 수 있다.

 

4. 공익 우선 논리에 따른 사용 제한

하천부지는 단순히 재산으로 보기 어려운 수리적 기능, 환경 관리 기능, 재해 예방 기능 등을 갖고 있다.
이에 따라 해당 부지가 공익적 기능을 수행 중인 상태로 판단되면, 사적 권리가 제한될 수 있으며, 이 역시 보상 제외 사유가 된다.

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공익사업 보상 절차의 전체 흐름

보상은 다음과 같은 절차로 진행된다:

1. 실시계획 열람 및 주민 공고
2. 토지 및 물건 조사
3. 감정평가사 평가
4. 보상금 협의 통지
5. 협의 진행 → 보상금 수령
6. 협의 불발 시 수용재결 신청
7. 중앙토지수용위원회 심의
8. 재결서 송달 및 공탁
9. 불복 시 행정소송 제기 가능

이 중 감정평가와 협의 과정이 매우 중요하다. 이 단계에서 충분한 자료를 제출하지 못하면 실제보다 낮은 보상금을 받게 된다.

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실제 사례 분석

공익사업 편입 보상은 행정법적 절차를 따르지만, 실제 적용에서는 사례별로 보상 여부가 갈리는 경우가 매우 많다.
특히 하천, 구거, 도로 등 공공지목과 관련된 토지는 더더욱 보상 기준이 불분명하기 때문에, 실제 사례를 통해 이해하는 것이 실무적으로 매우 중요하다.

아래는 실제로 발생한 두 가지 사례를 통해, 어떤 근거에서 보상 여부가 결정되었는지를 비교 분석한 내용이다.

 

사례 1. 보상을 받은 경우  

• 개요
  A 씨는 1970년대부터 하천 인근 토지를 경작용으로 사용해 왔다. 해당 토지는 등기부등본에는 존재하지 않았으나, 지적도상에는 필지번호와 면적이 명확히 남아 있었고, 당시 사용 내역에 대한 증빙자료도 일부 확보하고 있었다.

 

• 보상 대상 여부 판단 근거
  1. 지적도상 필지 존재 (비등기 필지였지만 지적 등록은 확인됨)
  2. 국세청 세금 납부 이력 존재 (재산세 및 종합부동산세 일부 기록)
  3. 1990년대 및 2000년대 항공사진에서 경작 흔적 확인
  4. 인근 주민 3인의 공증된 사용 진술서 제출
  5. 주변 개발사업(지구단위계획 변경) 시 포함 대상에 해당
• 보상 결과
  감정평가 결과, 인근 동일 용도 토지의 시세의 약 85% 수준으로 보상금이 산정되었으며, A씨는 협의 절차를 거쳐 자발적 보상 계약을 체결하고 지급을 받았다.
• 행정 판단 요약
  “실제 사용 흔적이 명확하며, 과거 필지 존재가 입증되어 사적 점유권이 인정되었다. 따라서 점용이 무단이 아니며, 사실상 소유자로 보아 보상 대상에 포함함.”
• 실무 교훈
  • 등기가 없어도 지적도와 항공사진이 존재한다면 복구 및 보상 가능
  • 공적 사용기록(세금납부 등)이 중요한 증거 역할

주민 진술은 공증 또는 공식 확인 절차가 있을 때 설득력 있음

 

사례 2. 보상에서 제외된 경우  

• 개요
  B 씨는 구거(배수로) 인근의 국유지로 추정되는 토지를 약 20년간 경작하였다. 과거에는 해당 부지가 지적도에 존재했지만, 이후 하천정비 사업 과정에서 지목이 말소되고 국유지로 전환된 상태였다.
• 보상 불가 판단 근거
  1. 등기부등본 존재하지 않음 (소유권 주장 근거 없음)
  2. 항공사진상 경작 흔적 불명확 (잔디 또는 잡초 지대에 가까움)
  3. 구체적 세금 납부 내역 없음 (비과세 상태 지속)
  4. 지자체에 점용허가 신청 이력 없음 → 무단 점용 간주
  5. 구거 기능 여전히 유지되고 있음 (현재도 물길로 사용 중)
• 행정 처리 결과
  시청 도시계획과 및 토지보상팀에서는 공익 시설로서 사용 중인 구거의 점용은 공공 우선성에 따라 보상 대상이 될 수 없다는 판단을 내렸다.
  이에 따라 B씨는 보상 대상에서 제외되었고, 행정처분에 이의를 제기하여 행정심판을 청구했으나, 1차 기각되었고 항소는 포기하였다.
• 행정 판단 요약
  “공익 기능이 현재도 유지되고 있으며, 사유재산으로 등록된 자료가 부재함. 점유허가 또한 없었기 때문에, 무단 점용으로 판단하여 보상하지 않음.”
• 실무 교훈
  • 항공사진 상 경작 흔적이 불분명하면 불리하게 작용
  • 등기 또는 세금 납부와 같은 공식 기록이 없는 경우 소유권 입증이 어려움

현재도 공공시설로 사용되고 있으면, 사유 주장보다 공익 우선 원칙이 우위

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토지 소유자가 해야 할 대응 전략

공익사업으로 인해 내 토지가 편입될 가능성이 생기면, 소유자는 단순히 “보상해 달라”는 입장을 넘어서, 계획적인 대응 전략을 세워야 한다.
특히 하천, 구거, 도로 등 법적 해석이 엇갈릴 수 있는 지목의 경우에는 기초자료 수집과 행정 대응, 감정평가 참여, 법률적 검토가 병행되어야 한다.

아래는 공익사업 편입 예정 통보 또는 실시계획 열람 공고가 나왔을 때, 토지 소유자가 단계별로 수행해야 할 대응 전략을 정리한 것이다.

 

1단계 보상 대상 여부 사전 판단

가장 먼저 해야 할 일은 본인의 토지가 보상 대상에 포함되는지 여부를 파악하는 것이다. 이는 아래의 행정 자료를 통해 확인할 수 있다.

• 지적도 및 임야도: 해당 토지의 지목, 경계, 인접 토지와의 관계 파악
• 등기부등본: 소유권이 본인 명의로 정리되어 있는지, 과거 변경 이력은 어떠한지 확인
• 항공사진: 최근 10년 내 경작, 건물, 배수로, 진입로 등 사용 흔적 확인 (국토지리정보원 또는 LX포털 활용)
• 세금 납부 이력: 재산세, 종부세, 농지세 납부 기록 존재 여부 확인
• 점용허가 여부: 하천, 구거 등일 경우 과거에 행정청으로부터 점용 허가를 받았는지 확인

 

 

2단계 사용이력과 점유기록 확보

보상 여부의 핵심은 ‘실제 사용’ 여부이다. 따라서 토지를 실질적으로 사용하고 있었다는 증거 수집이 매우 중요하다.

• 과거 사진자료: 휴대폰, 앨범, 구글 스트리트뷰에서 토지 위에 지장물이 있었던 시기 확인
• 건물 또는 구조물 내역: 창고, 담장, 콘크리트 바닥, 축대, 철망 등 공사내역 사진 + 위치 표시
• 예상 복구비용 및 건축비 내역: 지장물이 사라질 경우 복구·이전·재건축에 드는 예상비용 견적 확보
• 사용 진술서: 인근 주민 또는 가족이 작성한 진술서 (공증 또는 읍·면사무소 사실확인서 형태로 보강 가능)

 전문가 팁 건축사 또는 감정평가사에게 지장물 현황을 사진+견적서로 정리받으면 매우 유리한 증빙이 됨

 

3단계 감정평가사 선정 과정에 의견 제출

토지 보상금은 감정평가사들이 평가한 금액의 평균값으로 정해지며, 사업 시행자가 2인 이상의 감정평가사를 지정한다.
이때 소유자가 1인 감정평가사를 ‘추천’할 수 있는 권리가 있다. 이를 통해 보상금이 낮게 책정되는 것을 방지할 수 있다.

• 감정평가사 추천서 제출: 관련 양식을 작성해 지자체 또는 시행사에 제출
• 평가사에게 자료 제공: 타 필지 거래사례, 실사용 이력, 보정요소 설명 문서화
• 예정 가격 이의 제기: 평가 이후 통보되는 예정 가격에 대해 이의제기서 제출 가능

 반드시 타 필지의 실제 거래사례와 비교해서 보정 설명서를 제출할 것

 

4단계 협의 보상 시 전략적 대응

보상금은 ‘협의’와 ‘수용재결’ 두 가지 방식으로 지급되며, 보통 협의에 응할 경우 절차가 간편하고 수령 시기가 빠르다.
하지만 보상금이 낮게 책정되었거나 지장물 미반영 시에는 협의를 유보하고 재결을 요구할 수도 있다.

• 보상 협의 과정에서 의견서 제출
  “지장물 누락됨”, “항공사진 분석 미반영”, “인근 동일 용도의 보상금보다 낮음” 등의 논리로 의견 개진
• 협의 계약서 검토: 법무사 또는 변호사 통해 내용 확인 (보상 후 분쟁 방지 목적)
• 불합리한 경우 수용재결로 전환: 중앙토지수용위원회에 재결 신청

 현실적인 선택: 협의 보상을 원하되, 전략적으로 협의 지연하면서 재결 가능성 열어두기

 

5단계 전문자문 병행 

복잡한 필지(하천, 구거, 망실 필지 등)의 경우, 일반인이 직접 대응하는 데에는 한계가 있다.
이런 경우 다음 전문가와의 협업을 통해 보상금의 현실화를 유도할 수 있다.

• 행정사 또는 지적 전문가: 지적 오류, 지목 정정, 점용 허가 여부 검토 및 복구 절차 대행
• 감정평가사: 자문 감정서 발행, 예상 시세 제시, 예정 가격 이의 대응자료 작성
• 법무사 또는 변호사: 협의서 작성 검토, 보상금 수령 후 권리 이전 관련 절차 정리

  전문가를 활용하면 단순 감정가 대비 10~30% 보상금 증액 효과가 있다는 분석도 있음

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 보상 거부 시 이의제기 절차

공익사업으로 인해 토지가 편입되었음에도 보상을 받지 못했거나,
보상금이 현저히 낮게 책정되었다고 판단될 경우, 토지 소유자는 행정 절차상 이의제기권을 행사할 수 있다.

보상 절차는 기본적으로 행정청 주도 하에 진행되지만,
보상금 산정의 불합리함, 평가 오류, 또는 지장물 누락 등으로 인해 정당한 보상이 이뤄지지 않았다고 판단되면,
아래와 같은 순서로 공식적인 불복 절차를 진행할 수 있다.

 

1단계  지자체에 이의제기 (사전 조정 단계)

가장 먼저 해야 할 일은 해당 지자체 또는 사업시행자에게 이의제기서를 제출하는 것이다.
보상금이 낮은 이유나 보상 누락 사유를 명시하고, 이를 감정평가 재검토의 형태로 요청할 수 있다.

핵심 대응 방법

• 이의제기서 양식 작성 (사유: 감정평가 오류, 기준가격 부적절, 인근 필지 대비 차별 등)
• 자료 제출: 항공사진, 비교표, 감정평가서 반론 정리
• 감정평가사 교체 요청 또는 제3의 감정사 재평가 요청 가능
• 지자체 내부 보상심의위원회에서 검토 후 재협의 제안받을 수 있음

 실무 팁 이 단계에서는 감정평가사의 산출 근거 오류 지적이 가장 효과적임
 

2단계 수용재결 신청 (중앙토지수용위원회)

지자체 협의가 실패하거나, 감정 재협의에도 불만족할 경우
중앙토지수용위원회에 ‘수용재결’을 신청할 수 있다.
이는 행정청이 아닌 국토교통부 산하 위원회가 공식적으로 보상액을 재산정하는 법적 절차이다.

진행 방식:

• 신청자격: 토지 소유자, 사업시행자 모두 신청 가능
• 제출서류: 이의제기서, 감정평가서, 비교필지자료, 항공사진, 등기부등본, 지적도 등
• 수용재결서 발부 시까지 평균 2~4개월 소요
• 재결금은 감정 평균가, 사례 검토, 사업의 공공성 등을 반영하여 위원회가 일괄 산정

실무 팁  보상금 항목 누락(지장물, 도로 접함, 경계변동) 등을 구체적으로 정리하면 유리

 

3단계  행정심판 또는 행정소송 제기

중앙토지수용위원회의 결정에도 불복할 경우,
국민권익위원회에 행정심판 청구 또는 관할 법원에 행정소송 제기가 가능하다.

 

4단계  헌법소원  

공익사업으로 인한 수용 과정이 헌법상 재산권 침해에 해당된다고 판단되면,
헌법재판소에 헌법소원을 제기할 수 있다.

하지만 이 절차는 매우 드물며, 다음과 같은 조건을 충족해야 진행 가능하다:

• 수용 자체가 위헌적 판단을 유발했을 것
• 법률상 구제 수단이 모두 소진되었을 것 (소진 원칙)
• 사안이 공익과 충돌될 정도로 중대할 것

현실적으로는 민간단체, 변호인단, 집단 청구가 이루어지는 경우가 대부분이며, 일반 개인이 단독으로 진행하기는 어렵다.

 

5단계  이의제기의 핵심은 ‘부당성 입증’

모든 불복 절차의 핵심은 단순 주장만이 아닌 구체적인 ‘부당한 근거’를 제시하는 것이다.
주요한 입증 항목은 다음과 같다

 

① 감정평가 오류

• 실거래가 반영 누락
• 인근 유사 필지 대비 지나친 단가 격차
• 지목 해석 오류 (계획관리 vs 보전관리 등)

② 기준오류

• 도로접함 여부, 공시지가 비교기준 잘못 적용
• 필지 형상, 방위, 일조, 경사도 무시

③ 지장물 누락

• 창고, 담장, 수목, 우물 등 빠짐
• 사용내역 무시한 물건 평가

④ 점유 이력 무시

• 실제 사용기간, 공익과 무관한 이용 형태 간과
• 세금 납부기록 또는 농지경작 누락

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Q&A

Q1. 하천도 사유지가 될 수 있나요?

A. 가능합니다. 지적도상 등록이 개인 명의로 되어 있고, 사용 이력이나 세금 납부 등의 증빙이 있다면 하천도 사유지로 인정되어 보상 대상이 될 수 있습니다.

 

Q2. 하천이나 구거는 무조건 국유지인가요?

A. 아닙니다. 실제로는 일부 하천·구거가 사유지로 지적 등록되어 있는 경우도 있으며, 이런 경우 법적·행정적 조건을 갖추면 보상이 가능합니다.

 

Q3. 감정평가사는 내가 직접 고를 수 있나요?

A. 원칙적으로는 사업시행자가 감정평가사를 지정하지만, 토지 소유자 1인도 추천할 수 있으며, 이를 통해 평가의 공정성을 일부 확보할 수 있습니다.

 

Q4. 보상금이 너무 적거나 누락되었을 때 어떻게 해야 하나요?

A. ① 지자체에 이의제기 → ② 중앙토지수용위원회에 수용재결 신청 → ③ 행정심판 또는 행정소송 제기 순서로 대응할 수 있습니다.

 

Q5. 등기 없는 땅도 보상받을 수 있나요?

A. 예. 등기부등본이 없어도 지적도상 필지 존재, 항공사진상 사용 흔적, 세금 납부 이력 등으로 실질 소유권이 인정되면 보상이 가능합니다.

 

Q6. 내가 사용해 왔다는 사실은 어떻게 증명하나요?

A. 항공사진, 과거 세금 고지서, 주민 진술서, 건축물 흔적, 농지경작 확인서 등을 통해 실사용 이력을 입증할 수 있습니다.

 

Q7. 도로로 사용된 땅도 보상 대상인가요?

A. 가능성 있습니다. 등기상 사유지로 등록되어 있고, 공식적인 도시계획 도로로 지정되지 않았다면 보상이 가능할 수 있습니다.

 

Q8. 구거 지목 토지는 대부분 보상에서 제외되나요?

A. 그렇지는 않습니다. 구거라도 개인 명의로 등록되어 있고, 실제 사용 이력이나 점용 사실이 명확하다면 보상 대상이 될 수 있습니다.

 

Q9. 지장물이 포함되면 보상금이 더 나오나요?

A. 예. 창고, 수목, 담장, 축대, 콘크리트 등은 ‘지장물 보상’ 항목으로 별도 감정평가를 통해 추가 보상이 이루어집니다.

 

Q10. 보상을 받기 위해 전문가의 도움이 필요한가요?

A. 비정형 필지(하천, 구거, 무등기지 등)의 경우, 행정사, 감정평가사, 법무사 등 전문가의 자문을 받는 것이 실질 보상 확보에 큰 도움이 됩니다.

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한 줄 요약

공익사업 편입 보상은 단순한 수용이 아니라 법과 증거, 전략으로 싸워야 하는 실전 행정이다.